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二手房重税降临买大面积二手房如何省钱

发布时间:2021-01-21 18:28:20 阅读: 来源:ktv茶几厂家

育蕾小区楼梯楼楼价已过两万元。天河区房屋交易登记中心。

白云尚城超144平方米的住宅成交占比可达三四成。

白云、天河相关部门节前分别发通知,让二手房“重税”降临

春节前,白云、天河区相关部门发出通知,让二手房“重税”降临。白云区突然出台一纸二手房20%个税的通知,成为微信、微博热点,不少人粗略了解后发现,原来还是可以在核定征收和据实征收进行选择。不过殊不知,原来由于“先税后证”,税务专窗办理一条龙,个税与营业税合并办理,若出示上手发票扣减营业税,则个税必须据实征收。天河区则对面积超144平方米的一手房改房,也需按非普通住房的标准征收营业税,虽说证满5年的一手房改房按买卖差价来征收5.6%营业税,由于一手房改房购入价只在几万到十几万之间,无形中给一手房改房交易增加了5.6%营业税,按天河区二手房均价2.5万元/m2,若144平方米转让价在360万元以上,买一手房改房需要多支出20万元的税。买卖双方如何选择更省钱确费思量。

文/图:记者李凤荷

春节前,白云区突然出台一纸二手房20%个税的通知,成为微信、微博热点,不少人粗略了解后发现原来还是可以在核定征收(按评估价1%征收个人所得税)和据实征收(按买卖差价20%征收个税)进行选择。不过殊不知,原来由于“先税后证”,税务专窗办理一条龙,个税与营业税合并办理,若出示上手发票扣减营业税,则个税必须按照据实征收。

天河区也在节前出台一纸通知,对面积超144平方米的一手房改房,也需按非普通住房的标准征收营业税,虽说证满5年的一手房改房按买卖差价来征收5.6%营业税,不过由于一手房改房购入价只在几万到十几万之间,无形中这个规定给一手房改房交易增加了5.6%营业税,按天河区二手房均价2.5万元/m2,144平方米转让价在360万以上,买一手房改房需要多支出20万元的税。

地产人士表示,目前由于“先税后证”,提交税费资料必须在一开始就递交,故此对白云区豪宅房屋的买卖双方来说,应该在议价环节就充分计算好按买卖差额计算营业税、个税划算,还是按全额征收1%和5.6%营业税来得省钱。至于天河区的一手房改房买家,一纸《通知》的确增加了十几二十万元的税费,除非房屋业主持有房屋超过5年且为唯一住房,个税和营业税都可以减免。

个税营业税合并办理

交不交上手发票“后果很严重”

节前白云区地税出台通知:从即日起,非普通住宅和非居住用房提供购房发票扣减营业税/增值税的,如产生个人所得税的,必须以据实征收的形式来收取个人所得税(即差额的20%),不能以核定征收(1%)的形式来收取个税。据记者了解,其他区域地税局暂未出台有关通知。

竞宇金融有关人士告诉记者,由于白云区已实行“先税后证”的交易程序,个税和营业税都是合并办理,所以凡是提交发票扣减营业税或增值税的,如果需要缴纳个税,则必须按照据实征收的方式。故此,买卖双方事前应比较到底按差额征收20%个税的税费重还是按全额征收5.6%营业税的税费重。对于买入价较低的房屋来说,不交发票扣减营业税要划算得多。

中原地产岗贝分行高级营业经理李苑峰告诉记者,以白云区岗贝路附近有144平方米以上单位的云天翠庭为例,该楼盘2003年开盘,当时价格5000~6000元/m2,二手房买家若是在2008~2009年入市,该楼盘二手价也不过是8000元/m2,如今该楼盘大面积单位如B栋02单元,建筑面积155平方米,市场价在2万元/m2。2009年入市且持有的业主至今证满5年,楼价已翻了1.5倍至两倍,若按买卖差价收取20%的个税,无形中等于缴纳相当于转让价10%~20%的税费,这远比全额交5.6%营业税要高。

竞宇金融和中原地产人士表示,自新政出台至今,白云区应该还没有出现20%个税的案例,一是因为春节期间交易量萎缩,二是因为买卖双方都会计算,只要存在核定征收的方式,应该都不会选择据实征收。

白云区:144m2以上房屋盘源不多

合富置业储备分区营业经理马文业表示,目前白云区超144平方米的住宅为数不多,就楼盘而言,白云尚城大面积单位会相对较多,超144平方米的住宅成交占比可达三四成,但从整个白云区来说,这类住宅成交占比不高,约占一成左右。目前,超144平方米的住宅二手均价为2.3万元/m2,春节后成交不太多,之前只有部分业主急于转手出售而有倾价空间,但也只是个别情况,因此对成交价格的影响可忽略不计。业主在放盘时也会适当调整价格,吸引客户成交;目前买家心态并没有因新个税措施而变化,因为买大面积单位的买家一般都是经济条件较为优厚,而且是有一定需求的改善型买家,比较注重物业素质与物业价格,而税费对于他们来说并非主要考虑因素。

中原地产李苑峰告诉记者,除了云天翠庭和白云尚城外,白云区超过144平方米的房屋大多集中在同和板块,如雅居乐南湖半岛、山水庭院、江南世家、一品湖山等,雅居乐南湖半岛大面积单位目前售价已达2.5万元/m2,一手买家最低购入价才“3字头”,如今涨了7倍。他告诉记者,白云区超过144平方米的大面积房屋盘源近来减少,由于限购,业主倾向于出售小房子换大房子,持有144平方米以上房屋的业主也担心“卖了买不回”,放盘积极性不高。

天河区:一手房改房

超144m2要交营业税

节前天河区房地产交易登记中心贴出的通知,并没有引起市场多大关注,但其实对交易税费产生一定的影响。该通知要求:现出售总建筑面积超过144平方米的房改房,必须以非普通住房的标准征收营业税,(即出证时间未满5年,全额征收营业税;出证时间满5年,提供购房发票差额征收营业税),记者从其他区了解过,暂未收到此通知。

竞宇金融人士告诉记者,以前一手房改房转让,超过144平方米都不用征收营业税,与普通商品住房的征税标准有所不同。据记者了解,一手房改房出让给下一手买家,主要涉及契税、土地出让金和个税。若业主持有5年且为名下唯一住房,个税可减免。土地出让金和个税均是按照转让评估价的1%计算,因此一手房改房转让涉及的税费较少。如今,天河区新规定,对超144平方米的房改房一手买家转让会产生“重税”,以天河区中心区域房价2.5万元/m2来计算,144平方米以上房屋至少总价达360万元,如果购入价仅为几万至二十万元之间,扣减幅度非常有限,接近于全额征收5.6%的营业税,增加税费近20万元。

有市场人士表示,由于当初福利分房或房改分房都要计算诸多因素,超144平方米的房改房在市场上很少见,天河区大面积房改房大多集中在穗园小区。记者近日走访了位于体育西的育蕾小区,该区域原先集中广州市文化局、广东省海运集团的房改房,楼龄有20多年,一手房改房业主证满肯定超过5年,该小区楼价目前已过两万元。 (来源:广州日报)

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